Hiện nay cách tính diện tích theo thông thủy cho căn hộ chung cư đã được Bộ Xây dựng quy định rõ trong thông tư số 03/2014/TT-BXD vào ngày 20/02/2014. Tuy nhiên, hiện nay không nhiều người mua chung cư biết đến quy định này và nhiều chủ đầu tư cố tình phớt lờ quy định trên.
Diện tích thông thủy là diện tích sử dụng khi khách hàng mua căn hộ nhận được khi bàn giao, nhưng không phải ai cũng biết cách đo diện tích thông thủy, đó là thiệt thòi lớn cho khách hàng. nhiều chủ đầu tư thường làm mập mờ dẫn đến đo sai, thiếu hụt diện tích so với hợp đồng đã ký. Để bạn đọc hiểu hơn về quy định của pháp luật về cách đo đạc diện tích thông thủy, trong bài viét này Địa Ốc Thông Thái sẽ trình bày những lưu ý cần nắm dành cho khách hàng tham khảo thêm khi nhận bàn giao căn hộ và đo lại diện tích căn hộ để đối chiếu với chủ đầu tư tránh bị sai lệch, thiệt thòi.
Cách tính diện tích khi làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
Một số hộ dân mua căn hộ chung cư thương mại bàn giao thô tại địa bàn Quận Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Hà Nội do Công ty E làm chủ đầu tư đã gửi câu hỏi đến Trung tâm Tư vấn pháp luật – Học viện pháp lý: Xin Trung tâm Tư vấn pháp luật cho biết cách tính diện tích thông thuỷ làm cơ sở để tính diện tích căn hộ và cấp sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở? Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các hộ chúng tôi với Công ty E xác định rõ đặc điểm của căn hộ khi bàn giao cho người mua nhà là tường được xây thô và trát phẳng bằng gạch, xi măng, cát nhưng khi đo diện tích căn hộ cho chúng tôi, Chủ đầu tư E không thống nhất cách đo, khi thì đo kích thước ngoài lớp vữa trát tường, lúc thì đo trong lớp vữa trát tường? Theo quy định tiêu chuẩn đo đạc của Bộ Xây dựng thì việc đo kích thước chiều dài được tính ngoài lớp vữa trát hay bên trong lớp vữa trát?
Trung tâm Tư vấn pháp luật – Học viện Tư pháp trả lời: Khoản 2 Điều 2 Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng quy định như sau:
“Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ…
Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ”.
Tại Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các hộ dân cư mua nhà của toà với Công ty E xác định rõ đặc điểm của căn hộ khi bàn giao cho người mua nhà là tường được xây thô và trát phẳng bằng gạch, xi măng, cát.
Áp dụng cách tính diện tích sử dụng căn hộ quy định tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD nêu trên thì diện tích sử dụng căn hộ tính từ mép trong của tường bao và tường phân chia căn hộ thì Công ty E khi đo đạc tính diện tích căn hộ và cấp sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải tính từ mép trong của tường bao và tường phân chia căn hộ có trát vữa.
Trường hợp Công ty E không áp dụng cách đo từ mép trong tường chưa trát vữa là vi phạm hợp đồng và Thông tư số 03/2014/TT-BXD.
Cách đo diện tích thông thủy theo thông tư 03
Theo thông tư 03/2014/TT-BXD quy định rõ diện tích sử dụng căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua là diện tích thông thủy. Diện tích này bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có). Phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ sẽ không được tính vào diện tích thông thủy căn hộ.
(nguồn ảnh: Trích thông tư 03)
Khi đo diện tích thông thủy bị sai lệch thì sao?
Hiện nay, khi mua bán căn hộ chung cư thì áp dụng theo mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại và trong quy chuẩn xây dựng không quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng. Vì vậy, việc xác định tỷ lệ % sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Như vậy khi ký hợp đồng mua bán căn hộ sẽ có điều khoản về vấn đề sai lệch diện tích căn hộ cho khách hàng để tính toán lại giá bán, tỉ lệ sai số thường giao động từ 0,5- 2 % tùy theo từng chủ đầu tư dự án. Ví dụ cụ thể ở dự án Eco Green City điều khoản này được quy định như sau:
Diện tích sử dụng căn hộ là: …. m2. Diện tích này được tính theo kích thước thông thủy (gọi chung là diện tích thông thủy) theo quy định tại khoản 6 Điều 1 của hợp đồng này và là căn cứ để tính tiền mua bán căn hộ quy định tại Điều 3 của hợp đồng này;
Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên Mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho Bên Bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, với giá mỗi m2 đã được tính bằng giá 1 m2 đã thoả thuận trong hợp đồng này. Trong trường hợp diện tích thông thuỷ thực tế chênh lệnh thấp hơn 0,5 % (không phẩy năm phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thuỷ thực tế chênh lệnh vượt quá 0.5 % (không phẩy năm phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.
Một điều đáng lưu ý là theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại có quy định nghĩa vụ của bên bán như sau: “Thiết kế căn hộ và thiết kế công trình tuân thủ các quy định về pháp luật xây dựng (thiết kế căn hộ và quy hoạch xây dựng sẽ không bị thay đổi trừ trường hợp có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền)”.
Như vậy, việc xử lý khi diện tích căn hộ chung cư sai lệch đã được quy định cụ thể trong Hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư. Theo đó, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh lại giá bán căn hộ nếu diện tích căn hộ lúc nhận bàn giao chênh lệch vượt mức đã thỏa thuận.
Một số kinh nghiệm thực tế khi kiểm tra diện tích thông thủy căn hộ chung cư
Khi nhận bàn giao căn hộ và tiến hành đo đạc lại diện tích điều đầu tiên khách hàng cần dựa theo biên bản bàn giao và hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ mặt bằng do chủ đầu đầu tư đã cung cấp và theo hợp đồng mua bán chúng ta chuẩn bị để đo đạc kiểm tra diện tích căn hộ
– Với thời gian bàn giao ngắn ta không thể kiểm tra hết các kích thước của căn hộ mà nên tập trung đo đạc kiểm tra các kích thước tổng thể, kích thước lớn như chiều rộng, chiều dài các phòng, nếu khớp hoặc sai lệch ít thì có thể chấp nhận, nếu sai lệch nhiều thì bắt đầu kiểm tra kỹ hơn để xác định xem có bị lệch quá % diện tích đã ký trong hợp đồng mua bán hay không?
– Lúc kiểm tra diện tích tiện thể kiểm tra điểm chiều cao nhà xem có đúng thiết kế không.