Tôi có tham gia và tư vấn cho một số group về bất động sản, nhận thấy rất nhiều nhà đầu tư thắc mắc xung quanh chủ đề “Bẫy cọc công chứng”. Để giúp mọi người hiểu rõ hơn về vấn đề này cũng như cách xử lý nên mình viết bài dựa trên chút kiến thức về Luật của bản thân.
Bài này mình đã viết từ khá lâu và đăng ở một số hội, nhóm BĐS rồi. Nay mình có điều chỉnh lại một chút về nội dung cho phù hợp với tình hình hiện tại.
Nguyên nhân:
Đầu tiên, chúng ta cần biết lý do tại sao dù đã giao kết thời hạn giao dịch nhưng khi bên mua không thực hiện thì HĐ cọc vẫn không thể tự hủy, hay công chứng viên (CCV) không hỗ trợ bên bán đơn phương hủy.
- Vì sao cần phải hủy HĐ cọc công chứng? Khi Anh/chị đã ký kết HĐ cọc và công chứng thì HĐ đó sẽ được treo trên hệ thống của VPCC. Nếu không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hoặc hủy HĐ cọc thì nó sẽ treo mãi trên hệ thống khiến cho BĐS của anh/chị không thể giao dịch với người khác được nữa.
- Làm sao để hủy HĐ cọc công chứng? Pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu đã công chứng hợp đồng này thì khi huỷ hợp đồng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu. Hai bên thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014.
- Theo điều 422 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng. Thì bên bán có quyền xác định HĐ cọc đã chấm dứt và yêu cầu hủy HĐ cọc nếu bên mua không thực hiện đúng thời hạn ký kết chuyển nhượng. Tuy nhiên, công chứng viên (CCV) còn phải tuân thủ quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. Để yêu cầu các bên trong HĐ phải tiến hành thủ tục hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
- Thêm nữa, CCV hiện tại không có chức năng, nhiệm vụ hủy đơn phương HĐ của khách hàng, mà phải tuân thủ quy định bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tại Điều 3 Luật Công Chứng. Cho nên cần phải có yêu cầu của hai bên hoặc phán quyết của Tòa Án. Và CCV cũng hoàn toàn không thể xác thực được việc có phát sinh giao dịch nào khác của hai bên ngoài HĐ cọc hay không. Điều này dẫn đến hệ quả người BÁN hoàn toàn có thể tìm cách gài người MUA để lừa cọc và đơn phương hủy HĐ cọc.
- Câu chuyện lừa đảo trong mua bán BĐS không phải là mới, thế nên để an toàn thì đa số CCV sẽ luôn yêu cầu cả bên BÁN và MUA đến ký vào thủ tục hủy HĐ cọc công chứng là vì thế. Khi mà Luật Dân Sự và Luật Công Chứng chưa có được sự thống nhất trong vấn đề này.
- Nếu người BÁN cứ chủ quan và ỷ y chỉ dựa vào những ràng buộc thời hạn và phạt cọc trong HĐ cọc công chứng, mà không làm thủ tục hủy HĐ cọc thì rất có thể sẽ rơi vào cuộc chiến pháp lý kéo dài vài năm, nếu bên MUA không thiện chí. Nghe rất buồn cười, nhưng đó là sự thực.
Phương pháp để giải quyết:
- Cách đơn giản nhất là không công chứng HĐ cọc. Không công chứng thì sau này không cần phải hủy. Tuy nhiên, điều này nó cũng sẽ đi kèm theo các rủi ro khác trong giao dịch BĐS như là: sổ giả, chủ nhà giả, bên bán nhận cọc nhiều người… Nói chung, mình khuyên mọi người vẫn nên cọc công chứng để đem lại sự yên tâm cho đôi bên, nhất là người MUA.
- Nếu gặp trường hợp bên MUA không đến văn VPCC làm thủ tục chuyển nhượng như cam kết. Thì người BÁN yêu cầu CCV lập biên bản sự việc và ký tên, hoặc liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm bằng chứng. Sau đó, khởi kiện ra Tòa để yêu cầu tuyên vô hiệu HĐ cọc rồi đem quyết định này ra VPCC hủy HĐ cọc. Tất nhiên, cách này cũng mất thời gian nhưng chắc chắn nhanh hơn thời gian kiện tụng sau này rất rất nhiều.
- Về phía người MUA, nếu đến hạn ký chuyển nhượng mà bên BÁN vì lý do nào đó yêu cầu thay đổi địa điểm hay thời gian ký. Thì ngay lập tức yêu cầu bên BÁN cùng mình đến VPCC để sửa đổi HĐ cọc theo thỏa thuận. Nếu đúng hạn mà bên BÁN không có mặt thì yêu cầu CCV lập biên bản ký vào hoặc cũng liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng để có cơ sở yêu cầu đền cọc. Tuyệt đối không thỏa thuận qua ĐT hay Zalo, một khi đã cọc công chứng.
- Có một điều mà anh/chị đi mua BĐS ít để ý, đó là ngoài những thỏa thuận về pháp lý của BĐS thì khi làm HĐ cọc nhớ phải giao kết rõ thời gian và địa điểm công chứng, sang tên (tên, địa chỉ của VPCC) để tránh việc người bán gài kèo để hủy HĐ cọc.
Lưu ý:
Hiện tại, khi mà Luật Dân Sự và Luật Công Chứng vẫn chưa có sự thống nhất điều chỉnh hay quy định cụ thể về trường hợp này. Thì tốt nhất anh/chị hãy nắm những vấn đề cơ bản như trên để có phương thức giao dịch cho phù hợp.
- Tuy nhiên, vấn đề này hiện tại cũng còn nhiều bất cập, như là chưa có hệ thống lưu trữ liên tỉnh. Có địa phương đã xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu nhưng nhiều nơi vẫn chưa có, dẫn đến tình trạng có nơi thì treo, nơi thì vẫn cho chuyển nhượng bình thường khi đem ra làm việc tại phòng công chứng khác. Cụ thể, Tp.HCM đã có cơ sở dữ liệu chung từ 2014, hệ thống này ghi nhận toàn bộ hồ sơ công chứng cho đến thời điểm hiện tại nhưng Đồng Nai hàng xóm thì chưa có. Mà ngay cả tại Tp. HCM cũng có những VPCC chấp nhận ký chuyển nhượng tiếp dù HĐ cọc cũ chưa hủy theo đúng quy định tại Điều 422 Bộ Luật Dân Sự 2015. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp này bên MUA khởi kiện ra Tòa thì giao dịch sẽ bị ngăn chặn, và hai bên lại tiếp tục bị cuốn vào một cuộc chiến pháp lý kéo dài.
- Pháp luật VN không bắt buộc HĐ cọc phải công chứng, nên HĐ viết tay vẫn có giá trị pháp lý tương đương. Vì thế, nếu ở vị trí người BÁN, để tránh rủi ro pháp lý phát sinh thì anh/chị không cần thiết phải công chứng HĐ cọc. Còn ở vị trí người MUA, nếu số tiền đặt cọc quá lớn so với giá trị BĐS thì anh/chị nên yêu cầu làm HĐ cọc công chứng để bảo đảm quyền lợi của mình, tránh bị lừa cọc.
Không cọc công chứng thì thôi, chứ nếu có ý định làm thì phải đọc bài này và đọc kỹ nhất là phần “Phương pháp giải quyết”. Chúc mọi người thành công và luôn có những giao dịch an toàn.