Những thay đổi chính trong luật nhà ở 2014

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/7/2015 bao gồm 09 Chương với 153 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2005 đã tăng thêm 04 chương và 26 Điều. Luật nhà ở được Quốc hội phê chuẩn đã dành hẳn một chương IX đề cập về việc cho phép người Việt Nam định cư tại nước ngoài và người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Luật Nhà ở năm 2005 ra đời và được áp dụng trong 8 năm đã đạt được nhiều thành tựu. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế như quy định của luật còn chưa thống nhất, đồng bộ với các quy định khác như Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư. Trong đó, các quy định của Luật Nhà ở năm 2005 chưa thật sự đảm bảo điều kiện cho sự phát triển kinh tế-xã hội trong thời điểm hiện nay cũng như chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở của người dân. Vì vậy, Luật Nhà ở năm 2014 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế trên của Luật Nhà ở năm 2005, đồng thời tạo một bước tiến mới trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội.

Vấn đề cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vẫn luôn là vấn đề nóng do quan ngại về vấn đề an ninh, quốc phòng. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại rất cần dòng vốn ngoại hỗ trợ khơi thông thị trường bất động sản mới manh mún trở lại. Cho phép người nước ngoài mua nhà sau khi nhập cảnh được kỳ vọng tạo ra yếu tố thuận lợi để thu hút, kích thích phát triển đầu tư, du lịch, dịch vụ mà còn thu hút lượng lớn vốn FDI và đảm bảo cam kết hội nhập của Việt Nam. Thêm vào đó, kiều hối dồi dào vẫn là một trong những kênh dẫn vốn hiệu quả của Việt Nam

Những điểm thay đổi chính:

• Người mua nộp tiền theo tiến độ dự án nhưng chỉ phải đóng tối đa 70% trước khi bàn giao nhà và 95% trước khi được cấp Giấy chứng nhận sở hữu.
• Trong vòng 50 ngày sau khi bàn giao nhà hoặc hết hạn thuê mua nhà theo thỏa thuận, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ, người thuê mua nhà ở.
• Diện tích sử dụng của căn hộ sẽ được tính theo diện tích thông thủy (thay vì cách tính theo tim tường). Công thức tính diện tích thông thủy được tóm tắt như sau:

Diện tích thông thủy = Diện tích sàn + diện tích tường ngăn bên trong căn hộ + ban công + lô gia – diện tích bao ngôi nhà – tường phân chia căn hộ – diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật trong nhà

• Bỏ quy định sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm. Tuy nhiên, tùy vào từng công trình sẽ có thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định lại, nếu đảm bảo an toàn thì tiếp tục được sử dụng, nếu không phải phá dỡ hoặc bị cưỡng chế phá dỡ.

Nhận định

Những điểm thay đổi chính củng cố thêm quyền lợi người mua nhà, qua đó siết chặt hơn hoạt động, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư, cụ thể là các doanh nghiệp. Việc tính diện tích bằng thông thủy sẽ khiến diện tích căn hộ nhỏ đi (thay vì tim tường), tuy nhiên, điều này không ảnh hưởng đến giá bán căn hộ do chủ đầu tư thường tính toán tổng giá bán của căn hộ đó chứ ít khi dựa vào giá bán mỗi mét vuông. Duy chỉ có các khoản chi phí quản lý, bảo trì chung cư sẽ tăng do diện tích giảm, chủ đầu tư sẽ tăng giá dịch vụ trên mỗi m2 và hưởng lợi từ đó.

Điều khoản đáng chú ý nhất về cho người Việt định cư tại nước ngoài và người nước ngoài, tổ chức nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam hứa hẹn đưa dòng vốn ngoại (FDI, kiều hối) về khơi thông bất động sản. Với vị thế chủ đầu tư, họ sẽ tìm kiếm những đối tác là doanh nghiệp bất động sản trong nước có uy tín và tiềm lực tài chính. Với vị thế người mua nhà, họ sẽ tìm kiếm các dự án bất động sản ở phân khúc cao cấp, nhà biệt thự, liền kề.