Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16 của Bộ Xây dựng quy định cách tính diện tích căn hộ, kèm theo đó là hàng loạt các văn bản khác. Tuy vậy, chủ đầu tư và người mua nhà vẫn không tìm được tiếng nói chung…
Mỗi người một cách tính
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định diện tích sàn xây dựng nhà chung cư chỉ bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó – cách tính diện tích thông thủy).
Để hướng dẫn cụ thể hơn, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD (Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Tại khoản 2, Điều 21 của Thông tư 16 hướng dẫn các bên được tính diện tích nhà chung cư theo 2 cách: Tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Cách thức tính diện tích nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Sau đó, để hạn chế tình trạng trên, Bộ Xây dựng tiếp tục ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD khắc phục những khiếm khuyết trong cách tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16. Theo đó diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong.
Xem thêm:
Tiếp đó, vào 15/8/2016, Thông tư 03/2014/TT-BXD (quy định về cách tính diện tích căn hộ chung cư) đã hết hiệu lực và bị thay thế bởi thông tư 19/2016/TT-BXD. Tuy nhiên thông tư 19 không quy định rõ về cách tính diện tích nhà chung cư như thông tư 03.
Trong một thời gian ngắn, hàng loạt các văn bản pháp luật được đưa ra để điều chỉnh, nhưng sự việc vẫn “rối như canh hẹ”. Thậm chí có người cho rằng, vì có quá nhiều văn bản, không phải ai cũng biết tường tận dẫn đến sự tranh cãi giữa chủ đầu tư và cư dân mãi không đi đến hồi kết.
Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng (HD Mon) căng thẳng với cư dân trong dự án Mon City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng bởi mỗi bên tính diện tích căn hộ một kiểu. Trong khi cư dân đưa ra hàng loạt các văn bản về cách tính diện tích như thông tư 03/2014/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005… thì chủ đầu tư lại dựa trên Điều 100 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Mỗi bên một cách tính khác nhau đã khiến cho một số cư dân tại dự án Mon City gửi đơn kiến nghị, tố chủ đầu tư là HD Mon “ăn bớt” diện tích.
Ngoài ra, pháp luật hiện hành cũng không có những quy định cụ thể về tỷ lệ phần trăm sai số cho phép tại mỗi căn hộ sau khi bàn giao. Vì vậy, việc xác định tỷ lệ phần trăm sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
Bà Kiều Thu – Công ty luật Apolat Legal cho biết, cách tính diện tích căn hộ chung cư ngoài Thông tư 19/2016/TT-BXD còn được thực hiện theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD. Tuy nhiên đến nay, nhiều người mua chung cư chưa biết đến quy định này, hoặc có biết đến nhưng chưa biết chính xác cách đo đạc diện tích thông thủy như thế nào là đúng với quy định của pháp luật.
Tính sao cho chuẩn?
Quay trở lại sự việc của HD Mon, trước những phản ánh của cư dân và không thể đi đến thống nhất phương án giải quyết, HD Mon đã có văn bản tham vấn ý kiến của các cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt động xây dựng là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).
Ngày 6/8, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã ra văn bản hướng dẫn cách tính diện tích chung cư theo pháp luật hiện hành. Cụ thể, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định, đối với những hợp đồng mua bán căn hộ được ký từ ngày 01/7/2015 thì việc xác định diện tích sử dụng căn hộ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Quy định tại khoản 2, Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014 thì diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, logia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
“Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định cụ thể cách tính diện tích ban công mà không có quy định cụ thể về cách tính diện tích logia. Trong thực tế thì việc thiết kế logia cũng rất đa dạng về hình thức kiến trúc, kích thước, vật liệu… Do chưa có quy định của pháp luật nên khi tính diện tích logia thì khách hàng (bên Mua) và chủ đầu tư (bên Bán) tự thỏa thuận, thống nhất và thực hiện theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa hai bên”, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định.
Cơ quan này cũng hướng dẫn thêm: “Theo hồ sơ và bản vẽ kèm theo, tường ngăn giữa lô gia với phòng khách nằm trong căn hộ là diện tích sử dụng riêng và được tính vào diện tích sử dụng căn hộ”.
Đối với cách tính hộp kỹ thuật, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định, theo điểm b, Khoản 2, Điều 100 của Luật Nhà ở 2014 thì hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung, khi tính diện tích sử dụng căn hộ thì không tính diện tích sàn có hộp kỹ thuật. Việc xác định diện tích sàn hộp kỹ thuật căn cứ theo thiết kế hộp kỹ thuật được xác định tại hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định. Trường hợp có khiếu nại, tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ đã ký trước đây (kể cả phần diện tích logia và hộp kỹ thuật) thì giải quyết theo pháp luật về dân sự.
Bà Kiều Thu – Công ty luật Apolat Legal nói: “Chính sự thiếu ổn định của pháp luật, việc hướng dẫn không rõ ràng, chồng chéo và thiếu thống nhất giữa các quy định pháp luật đã dẫn đến các tranh chấp giữa người mua và người bán. Chủ đầu tư không muốn “nhả” số tiền đã thu. Khách hàng không những thiệt thòi vì diện tích căn hộ thiếu mà việc đòi lại tiền cũng gian nan”.